Charges locatives : ce qui est récupérable
La liste est fixée par décret et elle est limitative : ce qui n'y figure pas ne peut pas être facturé au locataire, même si le bail le prévoit.
Le principe : une liste fermée
Récupérable ou non
| ✅ Récupérable sur le locataire | ⛔ À la charge du propriétaire |
|---|---|
| Entretien des parties communes (nettoyage, électricité) | Ravalement, toiture, canalisations principales |
| Fonctionnement et entretien de l'ascenseur | Remplacement de l'ascenseur, gros travaux |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères | Taxe foncière |
| Chauffage et eau chaude collectifs | Remplacement de la chaudière collective |
| Entretien des espaces verts | Création ou réaménagement d'espaces verts |
| Menues réparations des équipements collectifs | Honoraires de gestion, assurance propriétaire |
| Salaire du gardien (75 % ou 40 % selon ses tâches) | Travaux d'amélioration (interphone, rénovation du hall) |
Provisions et régularisation annuelle
- Le locataire verse des provisions mensuelles, estimées d'après les charges de l'année précédente.
- Le bailleur régularise une fois par an en comparant les provisions versées aux dépenses réelles.
- Les justificatifs sont communiqués 1 mois avant la régularisation, et tenus à disposition pendant 6 mois.
- Le solde se règle dans les deux sens : complément dû par le locataire, ou trop-perçu à lui rembourser.
Le forfait de charges
En location meublée et en colocation, les charges peuvent être fixées au forfait : un montant fixe, sans régularisation ni justificatif. Il doit rester proche des charges réelles, et ne peut pas être révisé au-delà de l'IRL.
Des charges nettes, chaque mois
Provisions, régularisation annuelle et justificatifs archivés : Nestwo tient le compte et édite la quittance qui distingue loyer et charges.
Questions fréquentes
Quelles charges sont récupérables sur le locataire ?
Uniquement celles listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : entretien des parties communes, ascenseur, chauffage et eau chaude collectifs, espaces verts, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, menues réparations des équipements collectifs, et une part du salaire du gardien.
Quelles charges restent à la charge du propriétaire ?
Les grosses réparations (ravalement, toiture, canalisations principales), les travaux d'amélioration, la taxe foncière, les honoraires de gestion et les assurances du propriétaire.
Le propriétaire doit-il fournir les justificatifs de charges ?
Oui. Il communique le décompte par nature de charges un mois avant la régularisation annuelle, et tient les pièces justificatives à disposition du locataire pendant six mois.
Dans quel délai le propriétaire peut-il réclamer un rappel de charges ?
Trois ans. Au-delà, la créance est prescrite. Lorsque la régularisation porte sur plus d'un an de retard, le locataire peut demander un étalement du paiement sur douze mois.
Peut-on prévoir un forfait de charges ?
Oui en location meublée et en colocation. Le forfait est fixe, sans régularisation ni justificatif, mais il doit rester en rapport avec les charges réellement supportées.