Travaux : qui paie quoi ?
Une fuite, une chaudière en panne, des volets hors d'usage : la loi répartit précisément la charge. Voici la ligne de partage, poste par poste.
La ligne de partage
| ✅ Propriétaire | 🔧 Locataire |
|---|---|
| Toiture, murs porteurs, façade | Rebouchage des trous, petits raccords de peinture |
| Canalisations principales, colonnes | Débouchage des siphons, remplacement des joints |
| Remplacement de la chaudière | Entretien annuel de la chaudière individuelle |
| Mise aux normes électriques | Ampoules, fusibles, interrupteurs, prises |
| Remplacement des fenêtres et volets vétustes | Mastic, graissage des gonds, cordes de volets |
| Remplacement d'un sol usé par le temps | Entretien courant des sols et revêtements |
| Serrure hors d'usage par vétusté | Serrure et clés perdues ou cassées par l'occupant |
La vétusté change tout
La vétusté, c'est l'usure normale du logement par le simple écoulement du temps. Une dégradation due à la vétusté ne peut jamais être imputée au locataire, même si elle porte sur un poste qui serait autrement à sa charge.
Travaux urgents : que faire ?
- Signalez par écrit — un courrier ou un message daté, pas un appel téléphonique.
- Mettez en demeure par lettre recommandée si rien ne bouge, avec un délai raisonnable.
- Saisissez le juge : le locataire ne peut pas engager les travaux aux frais du propriétaire de sa propre autorité, sauf autorisation judiciaire.
- Logement indécent : la commission départementale de conciliation, la CAF et le préfet peuvent être saisis.
Travaux pendant l'occupation
Le locataire doit laisser exécuter les travaux nécessaires au maintien du logement en état, ceux d'amélioration des parties communes, et ceux de performance énergétique. Si les travaux dépassent 21 jours, le loyer est réduit à proportion de la durée et de la partie du logement dont le locataire est privé.
Le locataire, lui, peut aménager librement (peinture, étagères). Pour une transformation — abattre une cloison, remplacer une baignoire par une douche — l'accord écrit du propriétaire est nécessaire. Sans cet accord, celui-ci peut exiger la remise en état aux frais du locataire, ou conserver les améliorations sans aucune indemnité.
Un incident, une trace
Signalement avec photos, devis d'artisan suivis, réparations horodatées dans le carnet du logement : chaque intervention laisse une preuve, utile à la sortie comme à la revente.
Questions fréquentes
Quels travaux sont à la charge du locataire ?
L'entretien courant et les menues réparations listées par le décret n° 87-712 : joints, siphons, ampoules, entretien annuel de la chaudière individuelle, mastic des fenêtres, petites serrureries, entretien des sols et des revêtements.
Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?
Tout ce qui maintient le logement décent et en bon état d'usage : toiture, murs, canalisations principales, remplacement de la chaudière, mise aux normes électriques, ainsi que toutes les réparations dues à la vétusté.
Qui paie quand la dégradation vient de la vétusté ?
Le propriétaire. L'usure normale liée au temps ne peut jamais être imputée au locataire, même sur un poste qui relèverait autrement des réparations locatives.
Le locataire peut-il faire réaliser des travaux urgents aux frais du propriétaire ?
Pas de sa propre initiative. Il doit signaler par écrit, mettre en demeure par lettre recommandée, puis obtenir une autorisation judiciaire. En aucun cas il ne peut cesser de payer son loyer.
Le loyer baisse-t-il pendant des travaux longs ?
Oui. Si les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire est privé.