Travaux : qui paie quoi ?
Une fuite, une chaudière en panne, des volets hors d'usage : la loi répartit précisément la charge. Voici la ligne de partage, poste par poste.
La ligne de partage
| ✅ Propriétaire | 🔧 Locataire |
|---|---|
| Toiture, murs porteurs, façade | Rebouchage des trous, petits raccords de peinture |
| Canalisations principales, colonnes | Débouchage des siphons, remplacement des joints |
| Remplacement de la chaudière | Entretien annuel de la chaudière individuelle |
| Mise aux normes électriques | Ampoules, fusibles, interrupteurs, prises |
| Remplacement des fenêtres et volets vétustes | Mastic, graissage des gonds, cordes de volets |
| Remplacement d'un sol usé par le temps | Entretien courant des sols et revêtements |
| Serrure hors d'usage par vétusté | Serrure et clés perdues ou cassées par l'occupant |
Qui paie quoi ? Cherchez la pièce
Tapez ce qui est cassé — « chaudière », « volet », « bouché ». 25 postes, avec le texte qui tranche.
Rien à ce mot-là. Essayez l'équipement plutôt que le symptôme — « volet » plutôt que « bloqué ».
- LocataireChaudière individuelle — entretien annuelDécret n°87-712, art. 3 · c'est un entretien courant, à sa charge chaque année.
- PropriétaireChaudière — remplacementLe remplacement d'un équipement en fin de vie relève du bailleur (loi de 1989, art. 6).
- LocataireVolet roulant — sangle, corde, graissageDécret n°87-712 · menues réparations des volets et de leurs mécanismes.
- PropriétaireVolet roulant — moteur ou tablier hors d'usageVétusté ou vice : la réparation lourde reste au bailleur.
- LocataireRobinet qui fuit — joint, clapetDécret n°87-712 · remplacement des joints et colliers.
- PropriétaireCanalisation ou colonne encastréeLes canalisations principales sont un élément de l'immeuble.
- LocataireSiphon ou évier bouchéDécret n°87-712 · dégorgement des canalisations d'usage.
- LocataireAmpoules, fusibles, interrupteurs, prisesDécret n°87-712 · menues réparations de l'installation électrique intérieure.
- PropriétaireMise aux normes de l'installation électriqueObligation de délivrer un logement décent (décret n°2002-120).
- LocataireSerrure et clés perdues ou cassées par l'occupantDécret n°87-712 · graissage, remplacement des petites pièces.
- PropriétaireSerrure hors d'usage par vétustéL'usure normale n'est jamais à la charge du locataire.
- LocatairePeinture — trous, raccords, remise en état d'usageDécret n°87-712 · rebouchage et raccords après occupation.
- PropriétairePeinture — réfection complète pour vétustéLa vétusté est un état, pas une dégradation : elle ne se retient pas.
- PropriétaireToiture, façade, murs porteursGros œuvre : loi de 1989, art. 6.
- LocataireFenêtres — mastic, gonds, petites piècesDécret n°87-712 · menues réparations des ouvrants.
- PropriétaireFenêtres vétustes — remplacementRemplacement pour vétusté ou performance énergétique.
- LocataireEntretien du jardin, taille des haiesDécret n°87-712 · entretien courant des espaces privatifs.
- PropriétaireAbattage d'un arbre, élagage lourdSort de l'entretien courant.
- LocataireVMC — nettoyage des bouchesDécret n°87-712 · entretien courant de la ventilation.
- PropriétaireVMC — moteur ou réseau défaillantÉquipement de l'immeuble.
- LocataireDétecteur de fumée — pile et entretienL'installation revient au bailleur, l'entretien à l'occupant (art. R129-15).
- PropriétaireDétecteur de fumée — installationÀ la charge du bailleur lors de l'entrée dans les lieux.
- PropriétaireDégât des eaux, sinistreRelève des assurances : déclarez, ne réparez pas d'abord.
- LocataireBallon d'eau chaude — détartrageDécret n°87-712 · entretien courant.
- PropriétaireBallon d'eau chaude — remplacementRemplacement d'un équipement en fin de vie.
La vétusté l'emporte sur tout : une pièce usée par le temps n'est jamais à la charge du locataire, même quand la réparation figure au décret. En cas de doute, c'est l'état des lieux d'entrée qui tranche. Liste indicative, elle ne remplace pas le texte ni l'avis d'un professionnel.
La vétusté change tout
La vétusté, c'est l'usure normale du logement par le simple écoulement du temps. Une dégradation due à la vétusté ne peut jamais être imputée au locataire, même si elle porte sur un poste qui serait autrement à sa charge.
Travaux urgents : que faire ?
- Signalez par écrit — un courrier ou un message daté, pas un appel téléphonique.
- Mettez en demeure par lettre recommandée si rien ne bouge, avec un délai raisonnable.
- Saisissez le juge : le locataire ne peut pas engager les travaux aux frais du propriétaire de sa propre autorité, sauf autorisation judiciaire.
- Logement indécent : la commission départementale de conciliation, la CAF et le préfet peuvent être saisis.
Travaux pendant l'occupation
Le locataire doit laisser exécuter les travaux nécessaires au maintien du logement en état, ceux d'amélioration des parties communes, et ceux de performance énergétique. Si les travaux dépassent 21 jours, le loyer est réduit à proportion de la durée et de la partie du logement dont le locataire est privé.
Le locataire, lui, peut aménager librement (peinture, étagères). Pour une transformation — abattre une cloison, remplacer une baignoire par une douche — l'accord écrit du propriétaire est nécessaire. Sans cet accord, celui-ci peut exiger la remise en état aux frais du locataire, ou conserver les améliorations sans aucune indemnité.
Un incident, une trace
Signalement avec photos, devis d'artisan suivis, réparations horodatées dans le carnet du logement : chaque intervention laisse une preuve, utile à la sortie comme à la revente.
Ce que Nestwo ne fait pas. Il ne tranche pas entre entretien courant et gros travaux, et ne paie ni ne commande rien à votre place. Les devis sont suivis, pas réglés.
Questions fréquentes
Quels travaux sont à la charge du locataire ?
L'entretien courant et les menues réparations listées par le décret n° 87-712 : joints, siphons, ampoules, entretien annuel de la chaudière individuelle, mastic des fenêtres, petites serrureries, entretien des sols et des revêtements.
Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?
Tout ce qui maintient le logement décent et en bon état d'usage : toiture, murs, canalisations principales, remplacement de la chaudière, mise aux normes électriques, ainsi que toutes les réparations dues à la vétusté.
Qui paie quand la dégradation vient de la vétusté ?
Le propriétaire. L'usure normale liée au temps ne peut jamais être imputée au locataire, même sur un poste qui relèverait autrement des réparations locatives.
Le locataire peut-il faire réaliser des travaux urgents aux frais du propriétaire ?
Pas de sa propre initiative. Il doit signaler par écrit, mettre en demeure par lettre recommandée, puis obtenir une autorisation judiciaire. En aucun cas il ne peut cesser de payer son loyer.
Le loyer baisse-t-il pendant des travaux longs ?
Oui. Si les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire est privé.