Comment choisir son locataire : les critères légaux
Un bon choix en amont, c'est 90 % des impayés évités. Voici les pièces que vous pouvez demander, celles qui sont interdites, et comment décider sans jamais discriminer.
Quels critères peut-on retenir ?
Le choix se fait sur la solidité du dossier, jamais sur la personne. Quatre critères sont licites :
- Les ressources rapportées au loyer. Le repère courant est un loyer charges comprises autour d'un tiers des revenus nets du foyer. C'est un repère d'usage, pas une règle de droit : un reste-à-vivre confortable peut le démentir.
- La complétude et la cohérence du dossier. Les pièces de la liste limitative sont fournies, et elles concordent entre elles — revenus déclarés contre avis d'imposition, contrat contre bulletins de salaire.
- La stabilité de la situation professionnelle. Nature du contrat, ancienneté, période d'essai en cours.
- Les garanties apportées. Un garant qui fournit ses propres justificatifs, la garantie Visale, ou une assurance loyers impayés.
Tout le reste est hors sujet, et une partie est interdite : l'origine, le sexe, la situation de famille, l'âge, l'état de santé, le handicap, les opinions ou l'apparence ne sont pas des critères. Les retenir pour refuser un logement est un délit (articles 225-1 et 225-2 du code pénal).
Pièces autorisées et interdites
| ✅ Autorisé (liste limitative) | ⛔ Interdit |
|---|---|
| Pièce d'identité | Photo d'identité |
| Justificatif de domicile | Carte Vitale |
| Justificatif d'activité / contrat de travail | Relevé ou attestation de compte bancaire |
| Bulletins de salaire, avis d'imposition | Dossier médical, casier judiciaire |
| Justificatifs du garant (mêmes pièces) | Loyer payé d'avance au-delà du dépôt |
Comment décider objectivement
- Vérifiez la complétude du dossier et la cohérence des pièces (revenus vs avis d'imposition).
- Évaluez la solvabilité avec un repère de taux d'effort (~1/3 des revenus), sans en faire un couperet.
- Sécurisez avec un garant, une assurance loyers impayés ou la garantie Visale.
- Tracez votre décision sur des critères objectifs — utile en cas de contestation.
Ce que Nestwo fait d'une candidature
Un dossier arrive complet ou ne part pas : identité, revenus, garantie. Nestwo lit les pièces et en extrait les faits — ce qui est déclaré face à ce qui est justifié — puis affiche un score de compatibilité entre les ressources et le loyer. Quand vous refusez, le motif part au candidat, choisi dans une liste fermée : il sait ce qu'il doit corriger, et vous gardez la trace de ce que vous avez répondu.
Ce que Nestwo ne fait pas. Il ne note pas la personne, n'utilise aucune photo dans le calcul et ne décide pas à votre place. Le score est une aide à la décision, jamais un verdict (RGPD, art. 22) — et le choix d'un locataire reste encadré par l'interdiction des discriminations.
Questions fréquentes
Quels critères peut-on retenir pour choisir un locataire ?
Quatre critères sont licites : le rapport entre les ressources et le loyer (repère d'usage : environ un tiers des revenus nets), la complétude et la cohérence du dossier, la stabilité de la situation professionnelle, et les garanties apportées (garant, Visale, assurance loyers impayés). L'origine, le sexe, la situation de famille, l'âge, l'état de santé, le handicap, les opinions ou l'apparence ne sont pas des critères : les retenir est un délit.
Quelles pièces peut-on demander à un candidat locataire ?
La liste est limitative (décret du 5 novembre 2015) : justificatif d'identité, de domicile, d'activité professionnelle et de ressources (bulletins de salaire, avis d'imposition, contrat de travail). On ne peut pas exiger de pièces hors de cette liste.
Quelles pièces sont interdites de demander ?
Notamment : photographie d'identité, carte Vitale, relevé de compte bancaire, attestation de bonne tenue de compte, dossier médical, extrait de casier judiciaire, ou le paiement anticipé d'un loyer au-delà du dépôt. Les demander est illégal.
Peut-on refuser un locataire librement ?
On choisit sur des critères objectifs (solvabilité, complétude du dossier), mais jamais sur un critère discriminatoire (origine, sexe, situation de famille, âge, handicap, etc.). La discrimination au logement est un délit.
Quel taux d'effort retenir ?
On considère souvent qu'un loyer charges comprises ne devrait pas dépasser environ un tiers des revenus nets du foyer, mais ce n'est qu'un repère : un garant, une épargne ou un reste-à-vivre confortable peuvent compenser.