📘 Guide propriétaire

Loyer impayé : que faire ?

La règle d'or : réagir vite, mais par étapes, en gardant une trace datée de chaque action. Voici la procédure complète, de la première relance à la décision de justice.

La procédure étape par étape

Relance amiable (dès J+3 à J+8) Un appel ou un e-mail : souvent un simple oubli. Proposez un échéancier si besoin.
Relance écrite (vers J+10) Un courrier qui acte le retard. Modèle de relance →
Activer le garant / les aides Informez la caution, et signalez l'impayé à la CAF si le locataire perçoit l'APL (le versement peut être maintenu ou géré différemment).
Mise en demeure (vers J+15, recommandé AR) Dernier avertissement amiable, daté, avant l'action judiciaire.
Commandement de payer (commissaire de justice) Vise la clause résolutoire : 6 semaines pour régler, sinon résiliation possible.
Assignation et audience Le juge peut accorder des délais, constater la résiliation et prononcer l'expulsion.

Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI), déclarez le sinistre dans les délais du contrat : l'assureur prend le relais de l'indemnisation et souvent des frais de procédure.

Ne coupez jamais l'eau, l'électricité, ne changez pas la serrure et n'expulsez pas vous-même : ce sont des voies de fait sévèrement sanctionnées. Seul un juge peut ordonner l'expulsion. Pensez aussi à la trêve hivernale (1er nov – 31 mars).

Le meilleur remède : la prévention

Un dossier solide en amont réduit fortement le risque. Voir choisir son locataire et se protéger des impayés. Sur Nestwo, le suivi des loyers détecte les retards et déclenche les relances automatiquement, avec un historique daté prêt pour une éventuelle procédure.

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Questions fréquentes

Que faire dès le premier loyer impayé ?

Agir vite mais graduellement : relance amiable (téléphone, e-mail) dès quelques jours de retard, puis relance écrite. Plus on attend, plus la dette grossit. Contactez aussi le garant sans tarder.

Quand envoyer une mise en demeure ?

Si la relance amiable reste sans effet (généralement après 15 jours), envoyez une mise en demeure de payer en recommandé avec accusé de réception. Elle marque le début formel du recouvrement et sera utile en cas de procédure.

Qu'est-ce que le commandement de payer ?

C'est un acte délivré par un commissaire de justice qui vise la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose de 6 semaines pour régler sa dette ; à défaut, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail.

Qu'est-ce que la trêve hivernale ?

Du 1er novembre au 31 mars, les expulsions locatives sont suspendues. La procédure judiciaire peut se poursuivre, mais l'expulsion effective est reportée après la trêve, sauf exceptions.