Fiscalité des revenus locatifs : le guide clair
Location vide ou meublée, micro ou régime réel, déficit foncier et amortissement LMNP : comprenez enfin comment sont imposés vos loyers et choisissez le régime le plus avantageux.
Vide ou meublé : deux fiscalités différentes
Le point de départ, c'est le type de location. Il détermine la catégorie d'imposition.
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — statut LMNP |
| Régime forfaitaire | Micro-foncier : abattement 30 %, sous 15 000 €/an | Micro-BIC : abattement 50 %, sous 77 700 €/an |
| Régime réel | Déduction des charges + déficit foncier | Déduction des charges + amortissement du bien et du mobilier |
| Durée du bail | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an (9 mois pour un étudiant) |
Location vide : micro-foncier ou régime réel ?
Micro-foncier — automatique si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % : vous n'êtes imposé que sur 70 % des loyers. Simple, sans justificatif, mais aucune charge réelle n'est déduite.
Régime réel — sur option (ou obligatoire au-delà de 15 000 €). Vous déduisez les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, et surtout les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration.
Le déficit foncier, l'arme des travaux
Quand vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt). Le surplus est reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. C'est le levier phare des bailleurs qui rénovent.
Location meublée (LMNP) : micro-BIC ou réel ?
Micro-BIC — automatique sous 77 700 € de recettes annuelles, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos loyers. Très simple.
Réel (LMNP au réel) — vous déduisez toutes les charges et vous amortissez le bien (hors terrain) et le mobilier sur plusieurs années. Cet amortissement, purement comptable, vient réduire le revenu imposable : résultat, beaucoup de loueurs meublés déclarent un revenu imposable très faible, voire nul, pendant de nombreuses années — tout en gardant un cash-flow positif.
Dans tous les cas : les prélèvements sociaux
Quel que soit le régime, les revenus locatifs nets sont soumis à l'impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. C'est pourquoi le rendement « net-net » est toujours inférieur au rendement net de charges.
Questions fréquentes
Location vide : micro-foncier ou régime réel ?
Micro-foncier automatique sous 15 000 €/an de revenus fonciers, avec 30 % d'abattement. Le régime réel devient intéressant dès que vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers, ou pour générer un déficit foncier grâce à des travaux.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
En réel, lorsque vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an (hors intérêts d'emprunt), le surplus étant reportable dix ans sur vos revenus fonciers.
Location meublée : micro-BIC ou réel ?
Micro-BIC sous 77 700 € de recettes avec 50 % d'abattement. Le LMNP au réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement — parfois à zéro — le revenu imposable pendant des années.
L'amortissement LMNP est-il repris à la revente ?
Oui depuis 2025. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 aligne le LMNP sur le loueur professionnel : les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value, qui augmente donc d'autant. La règle vaut pour toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, et une réponse ministérielle de mars 2026 a confirmé qu'elle englobe aussi les amortissements pratiqués avant cette date. L'amortissement reste intéressant, mais c'est désormais un report d'imposition plutôt qu'un gain définitif.
Location vide ou meublée pour les impôts ?
La location vide relève des revenus fonciers, la meublée des BIC (statut LMNP). Le meublé est souvent plus avantageux via l'amortissement, mais impose un logement équipé et des baux plus courts.
Dois-je déclarer même sous les seuils ?
Oui. Tous les revenus locatifs sont imposables et doivent être déclarés, quel que soit le montant. Le régime micro applique un abattement, mais la déclaration reste obligatoire.
Information générale à jour début 2026, fournie à titre pédagogique. Elle ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : pour un choix engageant (option au réel, LMNP, déficit foncier), rapprochez-vous d'un expert-comptable ou de l'administration fiscale.