Squat ou occupant sans titre : que faire ?
Deux situations très différentes portent le même nom dans la conversation courante, et le droit les sépare radicalement. Se tromper de procédure coûte des mois. Avant toute chose : n'agissez jamais vous-même.
Ce qu'il ne faut jamais faire
Forcer quelqu'un à quitter un logement sans décision de justice ni concours de l'État est un délit puni de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal). C'est plus lourd que l'occupation elle-même — et cela ruine votre position dans la procédure que vous engagez par ailleurs.
- Ne changez pas la serrure et ne condamnez pas l'accès.
- Ne coupez ni l'eau, ni l'électricité, ni le chauffage.
- Ne sortez pas les affaires, ne faites pas intervenir de tiers pour « vider » les lieux.
- N'entrez pas vous-même dans le logement occupé.
La première question, et elle décide de tout
Y a-t-il eu un bail ? Même verbal, même expiré, même impayé depuis deux ans. Si la réponse est oui, ce n'est pas juridiquement un squat, et la voie préfectorale vous sera refusée.
| Occupant sans titre (« squat ») | Locataire qui ne part plus | |
|---|---|---|
| Situation | Entré par effraction ou par ruse, n'a jamais eu de titre | A eu un bail — impayés, congé non respecté, fin de bail |
| Voie | Administrative, sans juge | Judiciaire, obligatoire |
| Fondement | Article 38 de la loi du 5 mars 2007 (DALO) | Commandement de payer, puis juge des contentieux de la protection |
| Délai réaliste | Quelques semaines si le dossier est complet | Douze à vingt-quatre mois |
| Trêve hivernale | Ne s'applique pas | S'applique (1er nov. – 31 mars) |
Le mythe des 48 heures
On lit partout qu'au-delà de 48 heures, un propriétaire n'aurait plus aucun recours. C'est faux, et cette croyance fait renoncer des gens qui avaient une procédure ouverte.
Ce délai vient du régime de la flagrance, qui permet une intervention policière immédiate. Mais depuis la loi du 27 juillet 2023, l'article 226-4 du code pénal ne punit plus seulement l'introduction dans le domicile : son deuxième alinéa punit le maintien dans les lieux, des mêmes peines. L'infraction ne s'épuise donc pas au bout de deux jours — elle dure aussi longtemps que l'occupation.
Et le délai de 48 heures qui existe réellement dans la procédure administrative n'est pas le vôtre : c'est celui du préfet pour rendre sa décision, à compter de la réception de votre demande. Ce qui compte n'est pas la rapidité de votre appel, c'est la solidité de votre dossier.
La voie administrative, étape par étape
Elle ne concerne que l'occupant qui n'a jamais eu de titre, et elle a un mérite rare : elle se passe du juge.
- Déposez plainte pour violation de domicile (article 226-4 du code pénal). Le dépôt est le point de départ ; sans lui, rien ne s'enclenche.
- Faites constater l'occupation par un officier de police judiciaire ou un commissaire de justice. C'est ce constat qui date l'intrusion.
- Prouvez que le logement est le vôtre et qu'il est habité — titre de propriété ou taxe foncière, et tout élément montrant que le logement est un domicile : bail précédent, état des lieux, quittances, factures, photos datées.
- Saisissez le préfet d'une demande de mise en demeure de quitter les lieux (article 38 de la loi du 5 mars 2007). Il dispose de 48 heures pour se prononcer, et ne peut refuser que pour un motif d'intérêt général ou si les conditions ne sont pas réunies.
- Évacuation forcée si la mise en demeure reste sans effet à l'expiration du délai qu'elle fixe — au moins 24 heures pour un domicile : sans passer par un juge, et toute l'année, trêve hivernale comprise.
Ce que Nestwo garde, et pourquoi cela compte ici
Nestwo n'empêche pas une occupation illicite et ne la fait pas cesser : aucun outil ne le peut. Ce qu'il fait, et qui pèse exactement là où ces dossiers se perdent, c'est conserver au fil de la location les preuves qu'on vous réclamera en urgence — au moment où l'on n'a ni le temps ni la tête à les reconstituer.
| Ce que le dossier exige | Ce que Nestwo a déjà enregistré |
|---|---|
| Que le logement vous appartient | La vérification de propriété du bailleur, recoupée sur la taxe foncière |
| Que c'est un domicile, et non un local vide | L'état des lieux avec ses photos horodatées, le bail signé, le carnet du logement |
| Depuis quand il est occupé, et par qui | Le bail électronique daté, les quittances mois par mois, l'historique de la location |
| Que ces pièces n'ont pas été fabriquées après coup | Le journal d'attestations, qui n'autorise que l'ajout : une pièce inscrite ne peut plus être modifiée |
C'est le même principe que pour un litige de dépôt de garantie, à une échelle différente : une preuve ne vaut que si elle existait avant le conflit. Voir ce que nous vérifions et comment les données sont conservées.
Gérez tout au même endroit
Bail, état des lieux, quittances, suivi des loyers et historique daté : Nestwo réunit tout le cycle de la location, des deux côtés du bail.
Questions fréquentes
Mon locataire ne paie plus depuis six mois : est-ce un squat ?
Non. Un occupant qui est entré par un bail garde un titre jusqu'à ce qu'un juge constate la résiliation, même s'il ne paie plus. La procédure est judiciaire : commandement de payer par commissaire de justice, puis juge des contentieux de la protection. La voie préfectorale de l'article 38 vous sera refusée.
Est-il vrai qu'après 48 heures on ne peut plus rien faire ?
Non. Depuis la loi du 27 juillet 2023, l'article 226-4 du code pénal punit des mêmes peines le maintien dans le domicile, et pas seulement l'introduction : l'infraction dure autant que l'occupation. Le délai de 48 heures qui existe réellement est celui dont dispose le préfet pour rendre sa décision, à compter de la réception de la demande.
La trêve hivernale protège-t-elle un squatteur ?
Non. La suspension des expulsions du 1er novembre au 31 mars ne bénéficie pas aux personnes entrées dans le logement par voie de fait. Elle s'applique en revanche à un locataire dont le bail a été résilié par un juge.
Puis-je changer la serrure pendant leur absence ?
Non, et c'est le piège le plus coûteux. Forcer un occupant à quitter les lieux sans décision de justice est puni de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal) — davantage que l'occupation elle-même.
Ma résidence secondaire est-elle protégée comme ma résidence principale ?
Oui. L'article 226-4 du code pénal définit le domicile comme tout local d'habitation contenant des biens meubles appartenant à une personne, « que cette personne y habite ou non et qu'il s'agisse de sa résidence principale ou non ». Le critère est donc la présence de vos meubles, pas votre présence à vous — d'où l'importance de pouvoir la prouver : état des lieux photographié, factures, attestations.
Faut-il un avocat ?
La voie administrative ne l'impose pas, mais un commissaire de justice intervient au constat, et la voie judiciaire suppose une assignation. Cette page décrit une procédure ; elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation.