Louer au Pays Basque en 2026
Depuis le 25 novembre 2024, 24 communes du Pays Basque (Bayonne, Anglet, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye…) appliquent l'encadrement des loyers — une première hors grande métropole.
Encadrement des loyers au Pays Basque : les plafonds 2025
Le loyer (hors charges) ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, en €/m² de surface habitable. Valeurs ci-dessous pour un logement construit entre 1971 et 1990, zone 1 (Biarritz — le littoral ; 24 communes concernées, 3 zones) :
| Typologie | Non meublé (majoré) | Meublé (majoré) | Plafond mensuel indicatif |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 21,80 €/m² | 24,20 €/m² | ≈ 545 € (25 m²) |
| T2 | 15,50 €/m² | 17,20 €/m² | ≈ 698 € (45 m²) |
| T3 | 14,30 €/m² | 15,80 €/m² | ≈ 930 € (65 m²) |
| T4 et + | 12,80 €/m² | 14,30 €/m² | ≈ 1088 € (85 m²) |
Source : arrêté préfectoral 2025 (données officielles open data). Montants indicatifs — le plafond exact dépend de la zone précise, de l'époque de construction et du nombre de pièces. Nestwo calcule automatiquement le plafond applicable à chaque annonce et l'affiche au propriétaire comme au candidat.
Zone tendue : vos droits au Pays Basque
Préavis réduit à 1 mois
Le locataire peut quitter le logement avec un préavis d'un mois au lieu de trois, sans justification.
Hausse plafonnée à la relocation
Entre deux locataires, le loyer ne peut en principe augmenter que de l'IRL — sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué.
Recours en cas de dépassement
Mise en demeure, commission de conciliation, puis juge : le trop-perçu se récupère jusqu'à 3 ans en arrière.
Questions fréquentes
Quel est le loyer maximum pour un T2 au Pays Basque ?
Pour un T2 de 45 m² non meublé (construction 1971-1990, zone 1 (Biarritz — le littoral ; 24 communes concernées, 3 zones)), le loyer de référence majoré est de 15,50 €/m², soit un plafond d'environ 698 € hors charges par mois (arrêté 2025). Le plafond exact dépend de la zone, de l'époque de construction, du nombre de pièces et du meublé : Nestwo le calcule automatiquement pour chaque annonce.
Quel est le préavis pour quitter un logement au Pays Basque ?
Pays Basque est en zone tendue : le préavis du locataire est réduit à 1 mois (au lieu de 3), sans justification, pour les locations vides comme meublées (loi n° 89-462, art. 15).
Quels documents un propriétaire peut-il exiger ?
La liste est limitative (décret n° 2015-1437) : pièce d'identité, justificatif de domicile, justificatifs d'activité et de ressources. Interdits : relevés bancaires, dossier médical, photo, chèque de réserve. Sur Nestwo, le dossier numérique du candidat contient exactement les pièces autorisées, vérifiées par IA.
Que faire si mon loyer dépasse le plafond ?
Le locataire peut demander la mise en conformité au propriétaire, puis saisir la commission départementale de conciliation et le juge (jusqu'à 3 ans après la signature) pour récupérer le trop-perçu. Un complément de loyer n'est légal que pour des caractéristiques exceptionnelles, mentionné au bail.
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